Wir sind die Forspol GmbH, ein kleines Beratungsunternehmen für die Immobilienbranche mit Büros in Freiburg im Breisgau und in Hamburg.

Seit mehr als 15 Jahren begleiten wir institutionelle Anleger, Asset Manager und Bestandshalter beim Ankauf von Wohn- und Gewerbeimmobilienportfolios, klassischerweise im Rahmen der Due Diligence. In den vergangenen Jahren haben wir unser Leistungsbild erweitert: Heute stehen wir unseren Kunden auch im technischen Asset Management ihrer in der Regel großvolumigen Büro- und Wohnimmobilien zur Seite.

Im Transaktionsgeschäft liegt unser Fokus auf der Technical Due Diligence. Wir prüfen die Datenräume unter planungs- und ordnungsrechtlichen Gesichtspunkten und nehmen die Liegenschaften vor Ort genau unter die Lupe: Wie ist der bauliche Zustand? Welche Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarfe bestehen in den kommenden Jahren? Wo liegen die wesentlichen Kostenrisiken? 

Dass wir entlang der EnEVs, EnSimiMAVs und EIGs dann den 50er-Jahre-Zeilen mit den bröckelnden Putzfassaden ein Wärmedämmverbundsystem, neue und passende Fenster sowie die längst überfällige Dämmung der obersten Geschossdecke verpasst haben – weil es regulativ gar nicht anders ging – hat nach unserem Wissen nach noch keinen Deal verhindert. 

Das hat zwei Gründe: Erstens ist jede TDD prozessual zwischen dem Deal-Handschlag und Notartermin angesiedelt Käufer und Verkäufer haben zu diesem Zeitpunkt in der Regel bereits ein Gefühl für die großen Kostentreiber entwickelt und diese gedanklich vom Kaufpreis abgezogen. 

Zweitens hat die energetische Sanierung, – solange die Kosten nicht innerhalb der ersten beiden Jahre angesetzt wurden – lange Zeit kaum jemanden ernsthaft interessiert. Durch den wundersamen Mechanismus namens „Markt“ stieg der Wert der Immobilien auch ohne einen Cent in die Modernisierung investieren zu müssen. Damit ist seit ein paar Jahren Schluss.

Was treibt uns beim Bauen im Bestand an?
‍„Brown discount“ und „stranded assets“ sind auf der Expo Real alle Jahre wieder die Dinge, die man lieber nicht beim Namen nennt - besonders unangenehm, wenn man solche Liegenschaften in seinem Verkaufsportfolio hat. 

Die Branche hat darauf reagiert und den Modus-Schalter von „flip“ auf „hold“ umgelegt. Der Blick auf die Immobilie selbst rückt nun in den Vordergrund: Nicht nur die kurzfristige Rendite zählt, sondern die mittel- und langfristige Entwicklung. Investment- und Asset Management benötigen heute technische Expertise, um zu verstehen, welche energetischen Maßnahmen wie wirken und was sie kosten, wo Fördermittel zu bekommen sind und warum es ökonomisch wie ökologisch klüger gewesen wäre, viele dieser Schritte bereits früher zu gehen, um den Grundstock für eine stabile mittel- und langfristige Wert- und Bestandsentwicklung zu legen. 

Wo liegt unser Schwerpunkt beim Bauen im Bestand?
‍Seit einigen Jahren entwickeln wir im norddeutschen Raum gemeinsam mit unseren Auftraggebern Strategien zur nachhaltigen Transformation von Bestandsimmobilien. Wir agieren dabei als technische Berater und technische Asset Manager – mit einem klaren Fokus auf Sanierung und Entwicklung nach ESG-Standards. 

Unsere Rolle dabei: wir übersetzen Investmentstrategien in konkrete Bauprojekte – und entwickeln und steuern diese Projekte selbst. Dabei behalten wir die Anforderungen von DGNB, Artikel 8, Förderstandards und anderen regulatorischen Vorgaben konsequent im Blick. EEE-, DGNB- und Projektsteuerungs-Know-how bündeln wir bei uns im Haus.

Mit den ersten umgesetzten Maßnahmen entlang einer solchen Strategie wird schnell deutlich, welche Potenziale im Bestand schlummern, wie bereits einfache organisatorische Optimierungen aus einem DGNB-Pre-Assessment in der Immobilie sichtbar wirken (und sich in der DGNB-Bilanz messbar niederschlagen) und welch starken Einfluss beispielsweise ein begrüntes Retentionsdach nach innen (für Mieter und Mitarbeitende) und nach außen (für Marketing und Markt) entfalten kann.

Unsere klare Haltung: Die Zukunft der Immobilienwirtschaft liegt im Bestand – im Erhalt und in der maßvollen, intelligenten Erneuerung.

Komplette Entkernung und Umnutzung ist die eine Seite des technischen Spektrums. Auf der anderen Seite stehen gezielte Einzelmaßnahmen, die eingebettet sind in eine langfristige Strategie, in der ökonomische, ökologische und soziale Aspekte gleichberechtigt berücksichtigt werden.

Wir stehen für eine Bestandsentwicklung, die gewachsene stadt- und sozialräumliche Strukturen erkennt, den (städtischen) Raum als Ort des Zusammenwirkens sozialer, kultureller und ökonomischer Interessen begreift und Investitionen so gestaltet, dass sie ortsverträglich, zukunftsfähig und werterhöhend wirken.

Wir sind überzeugt: Alle diese Aspekte lassen sich sinnvoll und gewinnbringend miteinander verbinden – mit einem gemeinsamen Horizont für Kapital-, Sozial- und Klima-Rendite.